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Donner congé à un locataire pour vendre un bien immobilier

 

Donner congé à un locataire pour vendre son appartement

 

Vous souhaitez vendre votre logement, mais vous avez un contrat de location en cours ? Comment faire pour résilier le bail de l’appartement loué et à vendre ? Quels sont les délais pour donner congé aux locataires si l’on souhaite vendre ? Y a-t-il un préavis pour donner congé à son locataire ? Votre agence immobilière en ligne sans commission vous propose d’aborder ce thème pour avoir plus de notions lorsque vous souhaitez vendre un logement loué.

 

Au programme de cet article pour donner congé pour vendre

 

  1. Avant-propos pour donner congé afin de vendre un bien immobilier
  2. Introduction pour donner congé lors d’une vente immobilière
  3. Les effets du congé pour le locataire lors d’une vente immobilière
  4. Quand utiliser le droit de congé pour vendre votre bien immobilier ?
    1. Vendre le bien occupé sans donner congé au locataire en place
    2. Vendre le bien et donner congé au locataire en place
  5. Délai de préavis pour donner congé à un locataire pour vendre
  6. Modèle type pour donner congé à son locataire pour vendre avec une agence en ligne
  7. Interrogations de votre agence en ligne à prix fixe

 

Avant-propos pour donner congé afin de vendre un bien immobilier

 

Le congé d’un locataire est soumis à la loi ALUR du 24 mars 2014 et aussi de la loi Macron du 6 août 2015.

Il y a deux cas de figure lorsque l’on souhaite vendre un logement occupé. Le bien immobilier est soit couvert par un bail d’habitation meublée, soit par un bail d’habitation non meublée. Dans les deux situations, il est possible de donner congé à un locataire. Mais attention, la procédure est encadrée et réglementée. En effet, il faut considérer que le logement qui est loué est la résidence principale de l’occupant de ce fait les autorités ont cherché un moyen d’éviter que ce dernier se retrouve à la rue. Néanmoins, un propriétaire doit garder la jouissance de son bien et doit pouvoir conserver un droit de disposer du bien et c’est notamment le cas lorsqu’il souhaite le vendre.

Introduction pour donner congé lors d’une vente immobilière

 

On retrouve dans la loi un régime qui permet d’encadrer la possibilité de donner congé à un locataire afin de vendre son appartement ou sa maison. Propriétaire bailleur, il y a des conditions et des démarches à réaliser pour donner congé à un locataire. Dans ce cas, vous devez alors le prévenir de votre intention de vente suffisamment en avance pour qu’il puisse s’organiser à se reloger / quitter les lieux.

Le saviez-vous : il y a d’autres raisons qui peuvent permettre de donner congé à un locataire. Il est possible de donner congé dans les cas suivants : congé pour habiter en résidence principale ; congé pour motif sérieux et légitime.

 

Les effets du congé pour le locataire lors d’une vente immobilière

 

Dès lors que l’ensemble des paramètres sont respectés pour congédier le locataire, ce dernier sera dans ce cas déchu de tout titre d’occupation du logement en question. Le propriétaire du bien a le libre-arbitre de déterminer s’il souhaite donner un délai supplémentaire aux locataires pour s’organiser.  Ce délai supplémentaire pourra faire l’objet d’une indemnité d’occupation. Dans le cas où le locataire congédié ne quitte pas les lieux, une procédure d’expulsion pourra être entamée.

 

Quand utiliser le droit de congé pour vendre votre bien immobilier ?

 

Lorsqu’un bailleur souhaite vendre un bien loué, plusieurs solutions s’offrent à lui :

Vendre le bien occupé sans donner congé au locataire en place

Dans ce cas de figure, l’acquéreur du bien deviendra le nouveau propriétaire et par la même occasion le nouveau bailleur du bien immobilier. Les modalités de location resteront alors inchangées et il n’y aura aucun impact pour le locataire en place. Le bail continuera donc sans interruption et le nouvel acquéreur ne pourra pas lui donner congé dans le cadre de son achat.

Le saviez-vous : le vendeur n’est pas dans l’obligation de spécifier au locataire en place dans l’appartement que le bien est en vente ou même qu’il a été vendu. En revanche, le nouveau propriétaire devra informer le locataire qu’il est le nouveau propriétaire du bien qu’il loue.

Vendre le bien et donner congé au locataire en place

Nous avons vu qu’il était possible de donner congé à son locataire lors d’une vente immobilière.

1.Premier cas : la non-possibilité de demander congé au locataire en place

Important : si vous souhaitez vendre votre appartement et demander congé à un locataire, ce dernier est tout à fait à même de refuser votre demande. Alors dans ce cas, il utilisera son droit de préemption. Il s’agit d’un droit de priorité pour racheter le logement qu’il loue. Par conséquence, lorsque vous souhaitez demander congé à un locataire dans le cadre d’une vente immobilière, il faut impérativement joindre à la demande de congé une offre de vente au locataire.

Le non-respect de cette procédure peut être un motif d’annulation de vente ou encore de dommages et intérêts envers le locataire.

Cas particuliers d’impossibilité de demande de congé à un locataire pour vendre son bien

2. Deuxième cas : Vente entre famille ou droit de préemption

Des cas spécifiques permettent de ne pas avoir à donner une offre de vente aux locataires en place dans le logement. Dans le cas où la vente intervient entre proches (famille directe) ou encore si la commune utilise son droit de préemption sur le bien immobilier pour le récupérer.

3. Troisième cas : Interdiction de donner congé à certains locataires pour vendre !

Veuillez vérifier que votre locataire n’est pas considéré comme vulnérable. C’est-à-dire que le locataire du logement, en raison de son âge ou de ses ressources, peut ne pas être congédié dans le cadre d’une vente immobilière. En effet, certains locataires sont protégés par la loi. Les personnes des plus de 65 ans ou les personnes dont les minimums sociaux sont insuffisants au regard de la loi selon certains plafonds sont particulièrement protégées et leurs baux sont renouvelés automatiquement.

Le seul moyen de déroger à cette règle est de proposer un nouveau logement ou qu’il y ait constatation par un huissier d’un manquement à ses obligations de locataire.

 

Délai de préavis pour donner congé à un locataire pour vendre

Pour donner congé à un locataire, il faut :

  • Respecter un délai de 6 mois avant l’échéance du bail pour un logement vide
  • Respecter un délai de 3 mois avant l’échéance du bail pour un logement meublé

Bon à savoir : si vous ne respectez pas ce délai, alors vous serez dans l’obligation de vendre le bien sans pouvoir donner congé au locataire ou encore de vendre plus tard le logement.

Important : l’envoi de la demande de congé ne fait pas foi comme point de départ du délai. Le délai de préavis au regard de la loi est signalé comme conforme dès lors que le locataire a reçu la lettre recommandée. Dans le cas où le locataire n’irait pas chercher la lettre recommandée, vous avez la possibilité de faire constater par un huissier une date de délivrance de la demande de congé pour vente.

Afin d’éviter ce genre de désagrément, on ne saurait trop vous conseiller d’envoyer votre demande de congé 2 mois avant l’échéance du bail, soit au moins 8 mois avant la prise de décision de récupérer le bien.

 

Modèle type pour donner congé à son locataire pour vendre avec votre agence en ligne

Nous avons vu ensemble les délais à respecter pour pouvoir donner congé à un locataire pour vendre. Nous avons également vu qu’il fallait joindre à la demande de congé une offre de vente pour que le locataire, s’il le souhaite, puisse acquérir le logement.  La demande de congé devra impérativement se faire par voie postale avec accusé de réception.

Le modèle de demande de congé dans le cadre d’un congé pour vendre

 

Nom, Prénom

Adresse du propriétaire

Nom, Prénom

Adresse du locataire

Date

Lieux

Lettre recommandée avec accusé de réception pour Monsieur  (nom du locataire)

Objet : congé pour cause de vente du logement

Propriétaire du logement situé au (adresse du logement) depuis le (date de la signature du bail), je vous informe par la présente mon intention de résilier le bail qui nous lie. Le respect d’un délai de (3 ou 6 mois) sera respecté pour que vous puissiez vous retourner.

Je joins à cette lettre une proposition de vente, dans le cas où vous auriez souhaité vous positionner sur le bien à vendre.

Je me tiens à votre disposition pour convenir d’un rendez-vous afin d’établir un état des lieux de sortie, et vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

Signature

Le saviez vous : la lettre de congé devra obligatoirement être envoyée à toute personne figurant sur le bail.

 

Cas particulier à ajouter dans la lettre

 

Dans le cas où le locataire du logement est soumis à une obligation de relogement, veuillez ajouter :

Dans le cas où vous seriez soumis par un plan de relogement, veuillez m’en avertir dans les plus brefs délais en me détaillant votre situation afin d’organiser votre relogement.

 

Interrogations de votre agence en ligne à prix fixe

 

L’acquéreur d’un bien avec un locataire en place peut-il demander congé pour récupérer le bien ?

Acquéreur d’un bien occupé, en tant que nouveau propriétaire, vous avez la possibilité de donner congé au locataire.  Mais attention, il faudra alors respecter un délai de 2 ans à compter de la date de signature de l’acte authentique chez le notaire pour entamer la procédure.

Propriétaire, que risquez-vous en cas de demande de congé sans raisons ?

La loi encadre la possibilité de donner congé à un locataire ; en revanche, elle encadre les demandes pour protéger les locataires. Le propriétaire qui donnerait congé à un locataire pour une raison injustifiée s’expose à une sanction sous forme de dommages et intérêts au locataire.

Je donne congé à mon locataire, quel délai pour lui pour se porter acquéreur du bien ?

Le locataire a la priorité sur l’acquisition durant 2 mois à partir de la date de réception de la demande de congé.

Je reçois une offre supérieure à celle du locataire en place, que faire ?

Un acquéreur vous fait une promesse d’achat qui est supérieure à celle reçue par le locataire en place. Vous devez en avertir impérativement le locataire dans un délai d’un mois. Si ce dernier décide de se positionner sur cette même somme, alors vous devrez obligatoirement vendre votre bien au locataire congédié.  En cas de refus ou d’absence d’acceptation d’alignement de la part du locataire au bout d’un mois, alors vous avez la liberté de vendre le logement à l’acquéreur qui avait fait une promesse d’achat.

Le locataire congédié peut-il faire un recours en justice si la proposition d’achat du bien est surestimée ?

Un propriétaire qui surestime son bien immobilier pour décourager un locataire congédié de racheter le bien s’expose à des poursuites. Il sera de l’appréciation du juge de déterminer si la surestimation du prix net vendeur est avérée et le propriétaire pourra être sanctionné. Ca sera, dans ce cas de figure, au locataire congédié d’apporter la preuve que le bien est surestimé.

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Des informations utiles pour vendre un appartement à prix fixe :  GUIDE IMMOBILIER 2.0 c’est ICI

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