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Diagnostics immobiliers obligatoires

 

 

Diagnostics immobiliers obligatoires

 

Définition sur le diagnostic

Dans le cadre d’une vente immobilière, le diagnostic immobilier est une démarche selon laquelle un diagnostiqueur évalue un logement selon certains critères propres à chaque diagnostic. En France, de nombreux diagnostics existent dont certains sont obligatoires, d’où l’objet de ce guide. 

 

Sommaire

 

  1. Les diagnostics immobiliers obligatoires : Informations pour l’acquéreur
  2. Les diagnostics immobiliers obligatoires
  3. Diagnostics immobiliers obligatoires :
    1. de performance énergétique
    2. plomb
    3. amiante
    4. gaz
    5. électricité
    6. risques naturels (ESRIS)
    7. termites
    8. assainissement
    9. loi Carrez
  4. Quand réaliser les diagnostics obligatoires ?
  5. Qui doit réaliser les diagnostics ?
  6. Combien coûtent-ils ?

Les diagnostics immobiliers obligatoires sont des éléments importants dans le cadre d’une transaction immobilière. Ils composent le dossier de diagnostics techniques (DDT). Les diagnostics sont obligatoires selon la localisation du logement ou encore son ancienneté. Au total, on dénombre jusqu’à 9 diagnostics immobiliers obligatoires. Toutefois, ils ne sont jamais tous nécessaires en même temps. Dans tous les cas, c’est au propriétaire de réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires. Votre agence immobilière en ligne et au frais d’agence fixe vous renseigne sur ce qui conditionne un diagnostic obligatoire et sur son coût.

Informations pour l’acquéreur sur les diagnostics obligatoires

Afin de finaliser une vente immobilière, le propriétaire doit constituer le dossier de diagnostics techniques (DDT) qui rassemble l’ensemble des certificats en cours de validité sur la propriété. Cette tâche, considérée comme chronophage par les vendeurs, n’en est pas moins cruciale. Elle permet notamment de couvrir le vendeur d’une poursuite pour vices cachés, pouvant entraîner une indemnité voire une annulation de la vente. Les diagnostics immobiliers obligatoires ont pour but d’informer le propriétaire sur l’état de fonctionnement des installations du logement, son fonctionnement ou des dangers naturels qui l’environnent. Attention, les résultats des diagnostics ont une influence sur le prix net vendeur.

Combien de diagnostics obligatoires ?

On dénombre 9 diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente, mais ils ne le sont jamais simultanément.

Le seul diagnostic obligatoire en cas de vente est le diagnostic de performance énergétique (DPE). Pour les autres, ils s’appliqueront en fonction de la date du permis de construire, de l’ancienneté des installations ou encore de la situation géographique du logement.

 

Le Diagnostic de performance énergétique

Le DPE a pour but d’évaluer l’impact environnemental causé par le logement en prenant en compte sa consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre. En plus d’être obligatoire, le diagnostic de performance énergétique doit être réalisé avant la mise en vente du bien immobilier (les autres diagnostics immobiliers obligatoires étant réclamés avant la signature du compromis de vente ou la promesse de vente). Les résultats figurant dans le certificat du DPE (échelle allant de A à G) doivent figurer sur l’annonce immobilière publiée (en ligne, en agence ou sur papier).

 

Le Diagnostic plomb

Le diagnostic plomb est obligatoire pour les biens construits avant le 1er Janvier 1949. L’intitulé du certificat est “contrat de risque d’exposition au plomb” (ou CREP). Le diagnostiqueur examine la présence de plomb dans le logement, en particulier dans les peintures anciennes. La date du permis de construire fait office de repère pour définir si le logement est éligible à ces diagnostics immobiliers obligatoires. En cas de résultat positif, le propriétaire doit réaliser des travaux pour supprimer les risques d’exposition pour les habitants. Si le résultat est négatif, la durée de validité du diagnostic plomb est illimitée.

 

Le Diagnostic amiante

Le diagnostic amiante est obligatoire pour les biens construits avant le 1er Janvier 1997. Ce diagnostic immobilier obligatoire a pour but de s’assurer qu’il n’y a pas de présence d’amiante au sein du logement. Il s’applique aux logements construits avant 1997, date à laquelle les normes de construction prohibant l’amiante ont été mises en place. En cas de certificat négatif, celui-ci a une durée de vie illimitée.

 

Le Diagnostic gaz

Le diagnostic gaz est obligatoire pour tous les logements qui sont équipés d’une installation de plus de 15 ans. “L’état de l’installation intérieure de gaz” concerne les systèmes de chauffage et de production d’eau chaude des salles d’eau. Un contrôle sur les appareils et les tuyauteries est fait pour vérifier que tout est en règle. La validité du certificat est de 3 ans.

 

Diagnostic électricité

Le diagnostic électricité est obligatoire pour tous les logements qui sont équipés d’une installation de plus de 15 ans. L’état de l’installation intérieure d’électricité est un certificat identique au diagnostic gaz. Sa validité est de 3 ans.

 

Diagnostic risques naturels (ESRIS)

Le diagnostic risques naturels est obligatoire selon la situation de la commune, si elle se trouve dans une zone à risque. L’état des servitudes risques et d’informations sur les sols à remplacer l’ERNMT depuis 2018. Il a la même fonction, qui est de rassembler sur une seule pièce les risques liés à la situation géographique du logement (risque inondations, séisme, cyclones, volcans, risques miniers ou technologiques, etc.). Le diagnostic risques naturels est obligatoire uniquement si la commune est considérée en zone à risques d’après un arrêté préfectoral. Ce diagnostic est réalisé par le propriétaire en remplissant un formulaire à cette adresse. La validité du diagnostic est de 6 mois.

 

Diagnostic termites

Le diagnostic termites est obligatoire uniquement si le logement est dans une zone exposée aux termites. La déclaration d’une zone d’exposition se fait par le biais d’un arrêté préfectoral. Le diagnostiqueur vérifiera s’il y’a une présence d’insectes dans votre logement. Le certificat est valable 6 mois.

 
Diagnostic assainissement

Le diagnostic assainissement est obligatoire pour les logements qui disposent d’un système de traitement des eaux usées qui n’est pas raccordé au réseau d’assainissement collectif. Le diagnostiqueur vérifiera la bonne conformité de la fosse septique ou micro station d’épuration. Sa validité est de 3 ans.

 

Diagnostic loi Carrez

Le diagnostic de superficie loi Carrez s’applique aux logements qui sont en copropriété (lotissements ou appartements). Une fois réalisé, le diagnostic a une durée de validité illimitée à condition de ne pas avoir fait de travaux modifiant la surface habitable.

 

Quand réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires ?

Les diagnostics doivent être mis à disposition du notaire et de l’acquéreur avant la signature de l’avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente). C’est une condition essentielle pour assurer la vente. En revanche, le DPE est à réaliser avant la mise en annonce du bien immobilier.

L’agence immobilière en ligne à prix fixe conseille aux propriétaires de réaliser les diagnostics qui ont à minima une durée de validité de 6 mois dès la décision de mise en vente du bien. Les diagnostics pourront ainsi être mis à disposition des acquéreurs qui viendront visiter le bien. Cela évitera des situations où l’acquéreur change de décision concernant l’achat du logement.

Les diagnostics immobiliers obligatoires réalisés en amont pourront permettre au propriétaire de réaliser les travaux correctifs avant la mise en vente, qu’il s’agisse d’amiante, de présence de plomb ou de la vétusté d’une installation.

 

Qui doit réaliser les diagnostics ?

Les diagnostics immobiliers obligatoires sont à réaliser par les propriétaires. Le DDT complet doit être fourni au notaire pour la signature de l’avant-contrat de vente.

Seuls les diagnostics amiante et plomb entraînent une obligation de travaux. Les diagnostics ont plus un rôle d’information. Toutefois, ils peuvent dissuader un acquéreur de se positionner en cas de mauvais résultats. Il est préférable de corriger les défauts par le biais de travaux.

 

Combien coûtent les diagnostics obligatoires ?

Les diagnostics immobiliers obligatoires sont tarifés entre 100€ et 150€. Le prix varie selon la superficie du logement, la zone géographique, la distance de déplacement du diagnostiqueur et la marge qu’il souhaite réaliser.

Le prix varie également selon la spécificité du diagnostic. Par exemple le diagnostic plomb, pour lequel une minutie est nécessaire, est plus coûteux qu’un diagnostic loi Carrez, plus simple à réaliser.

 

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