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Surface utile

 

Surface utile

La surface utile d’un logement est calculée à partir de la surface habitable à laquelle on ajoute 50% des pièces ou superficies annexes. La surface utile permet d’évaluer les loyers dans les zones encadrées ou aidées. D’autres notions sont également existantes pour mesurer la superficie de votre appartement, surface habitable, surface privative, surface de plancher… Votre agence immobilière à honoraires fixes vous dit tout sur la surface utile !

 

Définition de la surface utile

Une surface utile est définie par le code de la construction et de l’habitation. L’article R331-10 de 1995 donne la définition suivante :

La surface utile à prendre en compte est égale à la surface habitable du logement telle que définie à l’article R.111-2 du présent code augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement.

Comment évaluer la surface utile de votre appartement ?

Dans les faits, la surface utile est donc égale à la surface habitable ajoutée à 50% de la superficie des annexes privatives. L’objectif est de déterminer la valeur utile du logement pour ses occupants sans mettre au même plan la surface disponible pour l’aménagement et les annexes qui sont pondérées à hauteur de 50%.

De base, elle servait à faciliter le calcul des loyers aidés (des logements sociaux), puis son usage s’est diversifié avec le temps. La surface utile est déterminée dès la construction du logement et sert au promoteur ou gestionnaire immobilier pour définir le prix du bien par exemple. A défaut, on peut très bien calculer la surface utile soi-même en additionnant la surface habitable et la moitié des annexes.

Qu’est-ce que la surface habitable ?

 

La surface habitable est également définie par le code de l’habitation et de la construction. Elle est égale à la superficie de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. C’est donc la surface de l’appartement strictement habitable, à l’exclusion du moyen oeuvre. Une surface habitable peut être calculée par le propriétaire au moyen du plan d’architecte ou en additionnant la superficie des pièces à partir des mesures réalisées soi-même. Pour plus de sécurité, mieux vaut faire appel à un professionnel (diagnostiqueur certifié, expert-géomètre…) : une erreur de 5% ou plus dans la mesure engage la responsabilité de celui qui aura fait les mesures.

Quelles sont les annexes ?

 

A la surface habitable, on va donc ajouter 50% des annexes réservées à l’usage exclusif du propriétaire (ou de l’occupant). Les annexes sont précisées par un arrêté du 9 mai 1995. Les annexes sont les pièces secondaires, externes et inaptes à l’habitation. La hauteur sous plafond doit être d’au moins 1,80m pour que les annexes soient prises en compte.

Les annexes incluses dans le calcul de la surface utile sont : caves et sous-sols ; combles et greniers aménageables ; balcons et loggias ; séchoirs et celliers externes ; remises et ateliers ; vérandas ; terrasses accessibles en étage ou semi-enterrées.

Sont exclus de la surface utile, les garages, jardins ou cours, même privatifs.

A quoi sert-elle la surface utile ?

 

A sa création, la surface utile avait pour usage principal de faciliter le calcul des logements encadrés (HLM, etc.). Elle avait pour objectif de remplacer la surface corrigée qui est très complexe. Aujourd’hui, elle s’est diversifiée pour devenir la référence sur les dispositifs de politique du logement.

En plus du calcul des loyers par les organismes de logements sociaux, la surface utile permet d’évaluer les aides comme les subventions et les prêts aidés pour des projets de construction, d’acquisition ou d’amélioration de biens immobiliers.

La surface utile est employée pour l’application de plusieurs régimes de défiscalisation couplés à l’encadrement des loyers (comme le dispositif Pinel, Scellier ou Duflot permettant de défiscaliser sur ses revenus d’imposition moyennant la pratique de loyers plafonnés pendant plusieurs années).

Pour calculer le montant du loyer plafonné, on utilise la surface utile multipliée par le loyer maximum au mètre carré. Le résultat permet d’obtenir le loyer maximum que peut exercer le bailleur grâce à la surface utile. Dans le cadre des loyers encadrés, la surface utile à prendre en compte est au maximum de 16m2.

Par exemple, dans le cas d’un appartement de 100m2 avec une cave de 5 mètre carré et 15m2 de balcon. La surface utile totale des annexes est de 20m2. Dans le cadre du plafonnement des loyers cela donnera : 100m2 + (16m2 x50%) = 108m2

 

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