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Promesse unilatérale de vente

 

 

Promesse unilatérale de vente

 

La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat, à l’image du compromis de vente. Elle intervient après l’accord entre acheteur et vendeur sur la transaction immobilière. La promesse unilatérale présente des différences avec le compromis de vente. Elle permet notamment à l’acheteur qui n’est pas sûr de conclure la transaction de réserver l’appartement ou la maison à vendre. Dans cet article, votre agence en ligne sans commission immobilière vous informe sur la façon dont la promesse unilatérale de vente doit être préparée devant le notaire, ou sous seing privé.

 

Qu’est-ce que la promesse unilatérale de vente ?

Pour rappel, la vente immobilière d’une maison ou d’un appartement se réalise en deux phases. La première est la signature de l’avant-contrat (promesse unilatérale de vente ou compromis de vente), une fois que les deux parties se sont entendues sur le prix de vente et les conditions de la transaction. La seconde est la signature de l’acte authentique, lorsque l’ensemble des conditions suspensives ont été levées. Ce n’est qu’après ces deux étapes que l’acheteur finance le bien et devient le nouveau propriétaire.

La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui va acter la transaction entre le propriétaire et l’acheteur. On parle d’unilatéralité car le vendeur s’engage sur la transaction tandis que l’acheteur se réserve la possibilité d’avoir un délai de réflexion pour lever l’option d’achat. Ce délai de réflexion est limité dans le temps et défini dans la promesse unilatérale de vente. De son côté, le vendeur peut demander une indemnité d’immobilisation à l’acheteur. Ce montant, variable, sera conservé par le vendeur si l’acheteur décide de ne pas lever l’option d’achat.

 

Les modalités de la promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente s’apparente à un contrat signé entre le bénéficiaire (acheteur) et le promettant (vendeur). L’acte de signature peut être réalisé sous seing privé ou devant la notaire.

Lorsque la signature se déroule sous seing privé, acheteur et vendeur peuvent faire le choix d’être accompagnés par un agent immobilier ou de procéder à celle-ci librement. Le contrat sous seing privé a la même valeur juridique qu’un contrat signé chez le notaire.

Lorsque la signature se fait chez le notaire, celui-ci va vérifier le respect des clauses et la légalité de l’accord entre le bénéficiaire et le promettant. Il s’agit généralement du notaire du promettant. Toutefois, il est possible de faire également intervenir le notaire du bénéficiaire. Les deux notaires collaboreront ensemble et se répartiront les frais de notaire à part égale.

Le contenu de la promesse unilatérale de vente est encadré par le Code civil et le Code de la construction de l’habitat. Voici les informations que vous devrez intégrer obligatoirement :

  • L’identité et les coordonnées du bénéficiaire et du promettant ;
  • L’adresse du bien à vendre ;
  • L’origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire) ;
  • La description du bien (les parties habitables, le terrain, les annexes, les parties communes, les références cadastrales, etc.) ;
  • Les mentions légales ;
  • La situation du bien (servitudes, hypothèque, location en cours) ;
  • La date d’échéance de la levée d’option ;
  • Le prix du bien et les modalités de paiement (emprunt bancaire par exemple) ;
  • L’indemnité d’immobilisation ;
  • Les frais d’acquisition (droit de mutation, frais d’agence immobilière) ;
  • Les conditions suspensives ;
  • La mention sur le droit de rétractation (obligatoire, d’une durée de 10 jours minimum).
Les annexes qui doivent compléter la promesse unilatérale de vente 
  • Règlement de copropriété ;
  • PV des assemblées générales des trois dernières années ;
  • Fiche synthétique de la copropriété établie par le syndic et qui regroupe les données financières et techniques de l’immeuble) ;
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble ;
  • Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du lot vendu (montant des charges courantes, fonds de travaux, etc.).
 
Les obligations du bénéficiaire et du promettant
Le bénéficiaire :

Si elle figure dans le dans la promesse unilatérale de vente, l’indemnité d’immobilisation fait partie des obligations que doit respecter l’acheteur. L’indemnité permet au bénéficiaire de verrouiller le bien à la vente pendant la durée de l’option d’achat. La somme de l’indemnité d’immobilisation est variable et est à définir entre les deux parties. Elle peut représenter jusqu’à 10% du prix de vente de la propriété. La somme est bloquée sur un compte séquestre, généralement celui du notaire, en attendant que la transaction immobilière se fasse. S’il se rétracte, le bénéficiaire perdra cette somme au profit du vendeur. A l’inverse, lorsque la signature de l’acte de vente a eu lieu, l’indemnité d’immobilisation est déduite de prix de vente.

Une fois la signature de la promesse unilatérale de vente signée, l’acheteur est dans l’obligation de trouver un plan de financement pour son projet ; un emprunt immobilier. Il pourra démarcher plusieurs banques, voire un courtier pour trouver son plan de financement. En cas de trois échecs successifs, le bénéficiaire pourra activer la clause suspensive d’obtention de prêt.

La levée d’option d’achat peut intervenir tacitement ou de manière anticipée. La levée d’option intervenue tacitement signifie que le délai est dépassé sans que l’acheteur ne se soit manifesté pour remettre en cause celle-ci. A l’inverse, la levée d’option anticipée signifie que l’acheteur souhaite lever l’option d’achat avant le délai. Pour cela, il devra faire un courrier recommandé.

Au cas où le bénéficiaire ne lève pas son option d’achat, deux cas de figure peuvent se présenter :

Le premier cas est celui pour lequel le bénéficiaire se rétracterait durant la période légale de 10 jours. Le bénéficiaire n’aurait aucune pénalité et pourrait récupérer son indemnité d’immobilisation. Il aurait simplement l’obligation de notifier sa décision via un courrier recommandé avant le délai des 10 jours.

Le second cas est celui pour lequel le bénéficiaire se rétracterait après la période légale de 10 jours. L’acquéreur, s’il souhaitait se rétracter, rendrait caduque la promesse de vente. En conséquence, il perdrait l’indemnité d’immobilisation au profit du vendeur.

 
Le promettant 

 

Dans le cas où le bénéficiaire se rétracte, le promesse unilatérale de vente (PUV) est caduque, et le vendeur peut remettre en vente son logement.

Le promettant peut également se rétracter s’il ne souhaite plus vendre son logement, ou s’il ne souhaite plus traiter avec le vendeur, ou bien si les conditions de vente ne lui correspondent plus. Dans ce cas, la promesse de vente engageant sa responsabilité, il peut être amené devant les tribunaux par l’acquéreur. Deux issues possibles : le paiement d’une pénalité de dommages et intérêts ou une vente forcée du bien à vendre.

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