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L’offre d’achat avant la signature d’un compromis de vente

L’offre d’achat avant la signature du compromis de vente

 

 

Qu’est-ce qu’une offre d’achat immobilier ?

 

Une visite d’un bien immobilier ? Un coup de cœur ? On cherche à se positionner sur le bien. On parle alors de proposer à l’acheteur une offre d’achat avant la signature d’un compromis de vente immobilière. L’offre d’achat est appelée aussi : offre de prix net vendeur ; promesse unilatérale d’achat ; proposition d’achat immobilier ; promesse d’acquisition devant le notaire ; promesse d’achat ou bien encore option d’achat sur le bien immobilier.

Une offre d’achat est une démarche qui constitue un engagement pour l’acheteur d’un bien immobilier. Il formule une offre d’achat au vendeur lorsque le bien immobilier en vente lui plaît.

Ainsi, cette offre est indépendante de l’offre de vente produite par le vendeur à l’attention des acquéreurs potentiels dans son annonce immobilière. L’offre d’achat est donc très souvent différente de l’offre immobilière.

Retenez une règle pour l’offre d’achat ou offre de prix net vendeur. Elle doit contenir le prix que l’acquéreur potentiel est prêt à payer pour acheter le bien immobilier de manière définitive devant la loi.

 

L’acheteur immobilier doit se formaliser sur plusieurs enjeux lors d’une offre d’achat :

 

  • Officialiser l’intérêt de l’acquéreur en indiquant la somme à payer nette vendeur qu’il est prêt à financer pour s’offrir l’appartement, la maison, la cave ou le parking qu’il souhaite ;
  • Réserver le bien pour l’acquéreur avant la signature du compromis de vente afin que le propriétaire arrête les visites de son bien immobilier et bloque le prix net vendeur qui lui a été proposé.

 

La liberté du vendeur lors de l’offre d’achat :

 

  • D’accepter les conditions de l’offre immobilière de l’acquéreur, auquel cas, il devra signer celle-ci et la dater ;
  • De refuser l’offre, par exemple si le prix net vendeur proposé par l’acquéreur ne convient pas car jugé insuffisant par le propriétaire ;
  • De faire une contre-proposition écrite ou orale à l’initiative du propriétaire, dans le but de trouver un consensus sur la transaction immobilière ;

 

Dans quelles circonstances l’offre d’achat immobilier est-elle faite ?

 

L’offre d’achat immobilier intervient suite à la visite d’un bien immobilier par un acquéreur et avant la signature du compromis de vente. On y retrouve les informations permettant d’identifier le propriétaire et l’acquéreur potentiels :

  • La description détaillée du bien (la surface loi Carrez, la date de construction, le diagnostic de performance énergétique, le diagnostic immobilier, la servitude sur le bien à vendre, les dépendances comprises : parking, cave, grenier, débarras etc.) ;
  • Le prix du bien concerné mais aussi le prix des frais d’agence immobilière qu’elle soit sans commission (0% de frais d’agence), avec des commissions d’agence traditionnelle (en pourcentage de la valeur du bien) ; ou encore achat de propriétaire à propriétaire ;
  • Le délai de validité au terme duquel l’offre immobilière devient caduque ;
  • Les modalités de la réponse du vendeur (lettre recommandée avec accusé réception ou par e-mail).

 

A ce stade du processus de transaction immobilière, il n’est pas nécessaire d’inclure des conditions telles que l’obtention du prêt immobilier ou encore l’absence de servitude. En effet, elles sont légalement formalisées lors de la signature du compromis de vente.

 

Une offre d’achat sans versement d’argent !

 

L’offre d’achat immobilière ne doit pas faire l’objet de versement d’une somme d’argent. Elle entraînerait la nullité de l’offre. Tant que le compromis de vente n’est pas signé, l’acheteur ne doit pas verser d’acompte au vendeur et ne peut donc pas lui remettre de chèque pour bloquer le bien immobilier.

 

Validité d’une offre d’achat et engagement entre les propriétaires 

L’offre d’achat immobilière peut être limitée dans le temps. C’est-à-dire qu’à échéance, elle ne pourra plus être acceptée par le propriétaire. De plus, que le propriétaire ait ou non accepté l’offre d’achat, l’acquéreur a la possibilité de se rétracter jusqu’au 10ème jour après sa soumission.

 

Dès lors que ces 10 jours de rétractation sont écoulés, l’offre est valable d’un point de vue légal. Cependant, si le propriétaire ou l’acquéreur souhaite se rétracter, il le pourra. En revanche, il sera redevable de dommages et intérêts pour le préjudice à hauteur d’un pourcentage de la valeur du bien immobilier.

Conseil : Afin d’éviter de mauvaises surprises, l’acquéreur peut ajouter des conditions suspensives dans l’offre (résultat des diagnostics, absence de servitude susceptible d’affecter l’usage et la propriété du logement, électricité aux normes en vigueur, etc.).

 

La contre-proposition à l’offre d’achat immobilier

 

Dans le cas où le propriétaire n’est pas satisfait du prix net vendeur proposé dans l’offre d’achat, celui-ci a la possibilité de faire une contre-proposition dans le but d’obtenir un accord sur la transaction. C’est-à-dire une négociation entre le propriétaire et l’acquéreur.

La contre proposition comporte le nouveau prix de vente net vendeur voulu par le propriétaire (au-dessus de celui proposé par l’acquéreur). D’autre part, elle peut rappeler les conditions suspensives précédemment incluses dans l’offre d’achat. Mais également une durée de validité dont le maximum conseillé est de 15 jours.

 

La signature du compromis de vente comme suite logique à l’offre d’achat 

 

L’offre d’achat ou la contre-proposition a été acceptée. Si bien que, la suite consiste à passer devant le notaire pour signer le compromis de vente. En d’autres termes, c’est un avant-contrat précédant la signature de l’acte authentique. Pour avoir davantage d’informations sur cette étape clé dans le processus de vente, vous pouvez consulter les articles dans le guide de votre agence immobilière à prix fixe.

 

Modèle de proposition d’achat :

 

Notre agence immobilière à tarif fixe pense à vous ! Voici un modèle type d’offre d’achat que vous pouvez utiliser :

[Nom et prénom de l’acquéreur] [Adresse] [Code postal et Ville] [Nom et prénom du vendeur] [Adresse] [Code postal et Ville] [Date] Lettre recommandée avec accusé de réception [ou par email] Objet : Offre d’achat au prix de l’annonce   Madame, Monsieur,

Faisant suite à votre annonce de vente de votre bien et à la visite de celui-ci, je m’engage à acheter le bien situé [indiquez l’adresse du bien et décrivez-le aussi précisément que possible (superficie, dépendances, date de construction etc.)] au prix de [indiquez le prix souhaité €]. Si le prix proposé est égal au prix de vente, ajoutez : Conformément à l’article 1583 du Code civil, nous sommes désormais réciproquement engagés]. Je vous propose que nous prenions rendez-vous chez le notaire afin de signer un compromis de vente qui détaillera les modalités de notre accord.

 

 

Cette offre est faite sous conditions suspensives (facultatif) :

 

– Obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant maximal de ( montant en € ) …….euros, au taux hors assurances de … % accordés par un établissement financier ou bancaire au choix du promettant. Celui-ci a pleinement conscience que s’il recourt à un autre prêt que celui (ou ceux) indiqué précédemment, il ne pourra se prévaloir des dispositions de l’article L. 312-12 du Code de la consommation. C’est-à-dire qu’il ne pourra bénéficier de l’annulation rétroactive de la vente ;

– Absence de servitude susceptible d’affecter l’usage et la propriété du bien vendu ;

– Le promettant devra être vivant au jour de la signature de l’acte authentique.

    Extinction de l’offre :

En l’absence d’acceptation de la présente offre, celle-ci s’éteindra le ………. (date) à minuit. L’acceptation du vendeur pourra être formulée par tous moyens au domicile des promettants ci-dessus désignés.

Fait à [commune ], le [ date ]

[Nom Prénom ]

[Signature]

    Modèle de contre-proposition à l’offre d’achat :

Votre agence immobilière à prix fixe et sans commission pense à vous ! Voici un modèle type de contre-proposition que vous pouvez utiliser :

[Nom Prénom ]

[Adresse de résidence ]

Je soussigné [ Nom prénom ] né le [ date de naissance ] et domicilié au [ adresse de résidence ] confirme par la présente la réception de votre offre d’achat immobilier datant du [ date ] concernant [ description: maison, appartement, autre ], composé de [ description du bien immobilier ]. Bien situé au [ adresse du bien ] d’une superficie de [ superficie en m2 ].

J’ai bien pris en considération votre offre d’achat pour un montant de [prix proposé par l’acquéreur €]. Cependant, le prix ne correspond pas à mes attentes pour la vente de mon bien.

En revanche, je peux vous proposer de faire l’acquisition du bien pour un prix de [prix demandé] FAI (frais d’agence inclus). A régler comptant le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Optionnel (sélectionnez les mentions utiles) :

Cette proposition de vente est soumise à la réalisation des conditions suivantes :

– Obtention d’un financement auprès d’un établissement de crédit

– Obtention d’un permis de construire

– Absence de toute servitude sur le terrain du bien

– Etc.

Cette offre est valable jusqu’à la date du [date d’expiration]. En cas d’acceptation dans ce délai, je m’engage à réaliser la vente sous condition de la réalisation des clauses mentionnées ci-dessus.

L’acceptation de cette proposition se fera par lettre recommandée à mon domicile, avant extinction de l’offre le [réitérez date d’expiration].

En espérant que vous comprendrez ma position et dans l’attente d’une réponse de votre part, je vous prie d’agréer, Madame/Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

Fait à [commune], le [ date ]

[Nom Prénom]

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Les chiffres sur la promesse d’achat

Délai d'acceptation de l'offre d'achat en jours

Délai de rétractation d'un offre d'achat en jours

%

% de ventes réussies après une offre d'achat

 

Pour aller encore plus loin, une liste de questions/réponses pour comprendre mieux l’offre d’achat

Une offre d'achat doit-elle obligatoirement être faite sous forme écrite ?

Le principe en droit des contrats est qu’il n’y a pas d’obligation d’écrit ! 

En effet, le principe posé dans le Code civil est celui du consensualisme. C’est-à-dire qu’un contrat est formé par la simple rencontre des volontés. Les volontés de l’acheteurs et du vendeurs se manifestent par l’offre d’achat de l’un et l’acceptation de l’autre. Ainsi on en déduit que l’offre d’achat peut être formulée exclusivement à l’oral.

 

Toutefois pourquoi tout le monde procède à la rédaction par écrit des offres d’achat ? 

La raison en est la problématique de la preuve ! En effet, le Code civil prévoit qu’au-delà d’un certain montant (1 500 €) la preuve d’un acte juridique ne peut être rapportée que par écrit. Or bien souvent les offres d’achat immobilières se font sur des montants qui sont supérieurs à 1 500 €. Ainsi,  si un acheteur veut apporter la preuve de l’accord du vendeur sur un certain prix il devra présenter au juge un écrit le constatant.

Qu’est-ce qu’une offre d’achat écrite au sens du Code civil ? 

Le Code civil définit l’écrit comme “une suite de lettres, de caractères, de chiffres ou de tous autres signes ou symboles dotés d’une signification intelligible, quel que soit leur support”.

Remarque : une offre d’achat écrite n’est pas obligatoirement celle qui est rédigée sur une feuille de papier. Il est possible de procéder par voie de courrier électronique. Toutefois, il faudra démontrer que l’adresse électronique est bien celle du vendeur.

Enfin pour que votre offre d’achat écrite soit valable il faut que le prix d’achat soit rédigé en chiffres et en lettres !

 

 

A quoi engage l'offre d'achat ?

Pour commencer, l’acheteur n’est engagée par son offre d’achat que dans l’hypothèse où le vendeur l’accepte.

L’acceptation doit être faite dans un délai raisonnable pour engager l’acheteur. A partir du moment où le vendeur refuse l’offre d’achat ou fait une contre-proposition vous n’êtes pas engagé. 

En principe, l’engagement est de maintenir le prix de l’offre d’achat. Toutefois en cas de rétractation de rétractation l’acheteur, il est rare que le vendeur à l’exécution forcée du contrat. En effet, la procédure est longue et couteuse. De plus, l’acheteur pourra toujours alléguer qu’il s’est trompé sur les caractéristiques du bien immobilier.

 

 

Qui peut m'aider pour formuler une offre d'achat ?

Il existe plusieurs interlocuteurs qui peuvent vous aider à faire une offre d’achat immobilière. 

Tout d’abord, les agents immobiliers et notamment celui qui vous aident à rechercher votre bien immobilier peut apporter son expertise. De plus l’agent immobilier du vendeur sera très souvent d’accord pour vous aider à la rédaction de l’offre d’achat.

Les agents d’Immo Fixe, votre agence immobilière en ligne à prix fixe, sont tous formés sur les actes afférents à la vente immobilière. Ils sont toujours prêts à vous apporter leurs conseils.

Ensuite l’administration française, dans le cadre du service public, dispose d’un service d’information à destination des administrés. Premièrement une grande partie des informations pertinentes sur l’offre d’achat peut se trouver sur le site du service public. Deuxièmement, des informateurs du ministère en charge du logement et de l’urbanisme peuvent répondre à vos questions par téléphone. Toutefois ce service n’est pas gratuit.

 

 

Puis-je formuler deux offres d'achat pour deux biens différents en même temps ?

Rien ne vous interdit en tant qu’acheteur de formuler simultanément plusieurs offres d’achat sur des biens différents.

En effet, il serait contrariant que la loi l’interdise, ne serait-ce que pour le cas où vous souhaitez acheter les deux biens. Si ce n’est pas le cas et que vous souhaitez vous rétracter alors c’est différent. En principe si les deux offres d’achat sont acceptées par les vendeurs, vous risquez d’être engagé pour les deux.

Mais quels sont les risques d’être engagé par deux offres d’achat ?

Vous pourriez faire l’objet de procédure de la part de chaque vendeur qui viserait à l’exécution forcée des contrats. Toutefois, en raison du coût et de la lenteur de la procédure les vendeurs ne le font pas.

De plus, il vous resterait plusieurs possibilités pour sortir de vos engagements. Par exemple vous pourriez montrer que vous vous êtes trompés sur les caractéristiques du bien immobilier. Ou bien que vous ne connaissiez pas toutes ces caractéristiques. Ou encore vous pourriez montrer que vous n’arrivez pas à obtenir de prêt immobilier. Enfin il est toujours possible d’utiliser le délai de rétraction du compromis de vente qui fait suite à l’acceptation de l’offre d’achat.

 

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  • La définition de la valeur locative de l’appartement au prix juste ;
  • Une diffusion sur plusieurs dizaines de plateformes d’annonces ;
  • Un centre d’appels pour gérer les contacts avec les loueurs ;
  • L’organisation et la réalisation des visites ;
  • La réalisation du bail et de l’état des lieux.

Nous vous confions l’ensemble du dossier et vous n’aurez plus qu’à assurer la gestion sans frais de location !   Rendez-vous sur notre page “Vendre un bien” pour tout comprendre de l’achat à prix fixe. Des informations utiles pour vendre un appartement à prix fixe : GUIDE IMMOBILIER 2.0 c’est ICI Une question sur la vente immobilière à prix fixe : nos FAQ sont ici.

 

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